Das Wesentliche im Mietrecht

Mietverhältnisse über Wohnraum und Gewerbe

Grundlage für das deutsche Mietrecht sind die §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Hier sind die verschiedenen Mieterrechte und Mieterpflichten festgelegt. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum enthalten die §§ 549 ff. BGB zusätzliche Vorschriften zum Schutze des Mieters, weil dieser sich in der Regel im Vergleich zum Vermieter in der schwächeren Position befindet. Zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarungen sind nach den zwingenden gesetzlichen Vorschriften unwirksam.

Im Gewerberaummietrecht gelten derartige Schutzvorschriften grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann fristgemäß kündigen, auch ohne dass er ein berechtigtes Interesse an der Mieterhöhung hat. Auch eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist nicht ausgeschlossen. Bei Gewerberaummietverträgen muss daher bereits bei Aushandlung des Vertrages besonderes Augenmerk auf die Regelung von Vertragslaufzeit, Verlängerungsoptionen sowie die Miethöhe gelegt werden.

Die Miethöhe bei Bestandsmietverhältnissen und Neuvermietung

Die Miete darf aufgrund der Mietpreisbremse bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

In Bestandsmietverhältnissen kann der Vermieter – sofern nicht eine Staffelmiete vereinbart ist – eine Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem aktuellen Berliner Mietspiegel 2019 unter Beachtung der Kappungsgrenze verlangen. Die Kappungsgrenze beträgt grundsätzlich 20%, in Berlin gelten 15%.

Bei Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen hat der Senat von Berlin am 18.06.2019 Eckpunkte zu einem Mietendeckel beschlossen, der insbesondere einen Mietenstopp für fünf Jahre beinhalten soll. Das entsprechende Gesetz soll im Oktober 2019 im Abgeordnetenhaus verabschiedet werden und Anfang 2020 in Kraft treten. Eine Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht ist zu erwarten.

Rechte des Mieters

Solange der Mietvertrag gilt, hat der Mieter Anspruch auf eine vertragsgemäße Wohnung. Verschlechtert sich der Zustand der Wohnung, kann der Mieter die Miete mindern. Er hat einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung, der nach vorheriger Inverzugsetzung des Vermieters auch gerichtlich eingeklagt werden kann. Wahlweise kann der Mieter auch im Wege der Selbsthilfe den Mangel beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, nachdem er den Vermieter zuvor durch Fristsetzung in Verzug gesetzt hat.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung im vertraglich geschuldeten Zustand zurückzugeben. Dies bedeutet jedenfalls eine Rückgabe geräumt und besenrein. Darüber hinaus wird häufig über eine Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung übermäßiger Gebrauchsspuren gestritten. Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gültigkeit von Schönheitsreparaturklauseln muss hier dem Fachanwalt stets bekannt sein. Bei Einrichtungen des Mieters und baulichen Veränderungen kommt ferner eine Verpflichtung zum Rückbau in Betracht.

Die Beseitigung von Schäden und Durchführung von Reparaturen obliegen dem Vermieter, es sei denn, im Mietvertrag werden Kleinreparaturen auf den Mieter umgelegt. Derartige Klauseln sind nur wirksam, wenn sie eine gegenständliche Beschränkung auf solche Teile der Mietsache enthalten, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Des Weiteren müssen sie einen Höchstbetrag für die Einzelreparatur enthalten, wobei die Obergrenze bei etwa 100 € brutto liegen dürfte (AG Braunschweig, ZMR 2005, 717; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538 BGB, Rn. 58). Schließlich muss auch eine Höchstgrenze für den Fall gelten, dass sich mehrere Kleinreparaturen im Jahr häufen, zweckmäßigerweise nicht höher als 8% der Nettokaltmiete.

Rechte des Vermieters

Der Vermieter darf die Betriebskosten der Wohnung dem Mieter in Rechnung stellen, soweit deren Abwälzung im Mietvertrag geregelt ist. Wenn eine Regelung fehlt, muss der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Hierzu erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung. Diese muss formell richtig und insbesondere rechnerisch nachvollziehbar sein. Dies erfordert eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, Berechnung des Kostenanteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die materielle Richtigkeit betrifft insbesondere Fragen der Umlagefähigkeit einzelner Positionen sowie die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.

Natürlich kann der Vermieter die regelmäßige, pünktliche Zahlung der Miete verlangen und andernfalls das Mietverhältnis ordentlich oder fristlos kündigen. Auch bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens oder Eigenbedarf kann der Vermieter nach vorheriger Kündigung eine Räumung der Wohnung durchsetzen.

Streitigkeiten im Mietrecht

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